אז בכדי לבנות "תמהיל משכנתא אופטימלי", ראשית יש להבין כי אין מושג כזה "תמהיל משכנתא אופטימלי". כל משכנתא מותאמת בהתאם להכנסותיו ואופיו של הזוג הלווה. אז איך לבנות תמהיל משכנתא בהתאם לאופי הלווים? ראשית, יש לקחת בחשבון את סך הכנסותיהם של בני הזוג. סך ההחזר עבור המשכנתא לא יוכל לעלות על 35% מההכנסה החודשית (במקרים מסוימים זה יהיה קצת יותר או קצת פחות- תלוי במדיניות הבנק). אחרי שהבנו את הניתוח המספרי, חשוב להבין את אופי הלווים. אם לצורך ההמחשה הלווים הם אנשים שאינם אוהבים סיכונים וכל תזוזה בהחזר החודשי של המשכנתא תדיר שינה מעיניהם, אז כמובן שעבור סוג הלקוחות הנ"ל כדאי ואף מומלץ לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממסלולים כמה שיותר קבועים. לעומת זאת, אם בני הזוג הם אנשים שתזוזה של עשרות או מאות שקלים בחודש במרוצת השנים לא ממש תפריע להם, אז כדאי להם לשקול אפשרות של לקיחת כמה שיותר מסלולים משתנים (בכדי לזכות בריבית משכנתא נמוכה) אף על פי שיש לזכור כי לא ניתן לבנות את התמהיל כולו בריביות משתנות בכפוף למגבלות בנק ישראל. משכנתא בריבית טובה– זוהי בראש ובראשונה משכנתא עם החזר שתואם את ההכנסות של בני הזוג וכמובן את אופיים. כאמור אם ריבית המשכנתא תהיה נמוכה מריבית משכנתא ממוצעת אך תהיה תנודתית לאורך התקופה ותגרום ללווים לא למצוא את מנוחתם לאורך התקופה אז בוודאי שאנו ממליצים ללווים מהסוג הנ"ל לבנות תמהיל משכנתא ברובו בריביות קבועות אשר לא צמודות למדד המחירים לצרכן.
בשנת 2011 בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות לא לתת אפשרות לבניית תמהיל משכנתא שבו הריבית המשתנה מהווה 33% לכל היותר מסך סכום המשכנתא. בנוסף בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות להכניס בכל תמהיל לפחות 33% בריבית קבועה מסך המשכנתא. והנחיה נוספת היתה כי ריבית הפריים לא תהווה יותר מ-33% מסך המשכנתא.
1. ריבית הפריים-
זוהי ריבית שהיסטורית היא זולה יחסית וגם היום נחשבת לריבית אטרקטיבית מאוד. ריבית זו אמנם "ריבית משתנה ועלולה לעלות כשהריבית תעלה אך מצד שני היא לא צמודה למדד המחירים לצרכן ובכל עת ניתן להחזיר את סכום ההלוואה במסלול זה- ללא קנסות. בבניית תמהיל משכנתא מומלץ לקחת את מקסימום הסכום שניתן (עד 33% מסך ההלוואה) במסלול זה, ולפרוס על פני כמה שיותר שנים (אפילו 30 שנים).
2. מסלול בריבית קבועה ולא צמודה-
על פניו נראה כי זהו המסלול המשתלם ביותר כיוון שהוא נטול סיכון (גם ריבית שאינה משתנה לאורך השנים וגם אינה צמודה למדד המחירים לצרכן. אך יש לזכור כי כאן הלווים ישלמו עבור "הוודאות" או היעדר הסיכון כביכול- ככל שהמסלול "וודאי" יותר- כך הריבית תהיה פחות אטרקטיבית וכמובן שזו לא תהיה ריבית נמוכה ביחס לריבית הממוצעת. מומלץ לשלב מסלול זה כחלק מתמהיל המשכנתא על מנת לזכות בשקט נפשי. מסלול זה מומלץ במיוחד ללקוחות אשר מוגדרים כ"שונאי סיכון" ומסלול זה כדאי לפרוס לתקופה כמה שיותר קצרה על מנת לא לשלם עלויות מצטברות גבוהות במיוחד, של ריביות לבנקים. ללקוחות שונאי סיכון מומלץ להרכיב עד 33% מתמהיל המשכנתא במסלול זה.
3. מסלול בריבית משתנה לא צמוד למדד-
ישנן כמה וריאציות למסלול זה (משתנה כל X שנים). בשל העובדה שגם מסלול זה לא צמוד למדד, ניתן לשקול לקחת מסלול זה כחלק מתמהיל המשכנתא וכדאי לקחת אותו לתקופה בינונית- ולקוות לכסות אותו באחת מנקודות היציאה.
4. מסלול בריבית קבועה צמודת מדד –
יש לקחת בחשבון כי מסלול זה אמנם בריבית קבועה, אך הוא צמוד למדד ולכן כל תזוזה של המדד, תשפיע על ההחזר החודשי של הלווים. מצד אחד הוא יציב מצד שני נתון לשינויים בשל הצמדתו למדד. לשקול לקחת אותו לתקופה קצרה עד בינונית.
5. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד–
ישנן כמה וריאציות למסלול זה (משתנה כל X שנים). בשל העובדה שבמסלול זה הריבית משתנה כל X שנים ומסלול זה צמוד למדד, המסלול מאוד תנודתי ומסוכן. כדאי לקחת אותו לתקופה קצרה ביותר (אם בכלל) על מנת לא להיות חשוף לעליית ריביות בעתיד.
6. מסלול בריבית צמודה למט"ח-
מסלול תנודתי מאוד המושפע משער המטבע אליו הוא צמוד, לא הייתי ממליץ על מסלול זה כחלק מתמהיל המשכנתא, לפחות לא עבור הלקוח הממוצע.
אין לראות במידע זה המלצה כלשהי להרכבת תמהיל משכנתא כזה או אחר, ואין מידע זה מהווה תחליף לסיוע מקצועי בבחירת תמהיל משכנתא כזה או אחר. כמו כן, חשוב לזכור כי את אופי התמהיל יש להתאים לכל לקוח ולקוח בהתאם לאופיו, הכנסותיו ויכולותיו הכלכליות. לסיום, חשוב לזכור כי שינויים צפויים בחייהם של בני הזוג לאורך השנים זהו פקטור שחשוב לקחת בחשבון.
